業者がアパート売る時だけ満室にしているかもリスク

ストーリーがややこしいです、ブラック（違法）判定にはならないけど、読んでると「うーんこれはややこしくて騙されちゃうな」と思う話でした。

www.nhk.or.jp

サラリーマンがアパート１棟買って、買ったときは満室で、生活保護の方が入居してるから家賃は安定って話だったけど、アパート買ったら次々に退去者がでる。そして、証拠はないけど、「入居者が、他の物件の空室を埋めるために移動を勧められた」。

うーん、不動産屋と一般社団法人が連携プレーで一般の個人投資家をはめ込もうと思えばいくらでもはめ込める例でしょうか。とりあえずこんな連携プレーもあるということを知っといた方が良さそうです。

アパート経営で生活保護者を受け入れるメリット・デメリットとは？ | manabu不動産投資

不動産の経営として、社会貢献として、いろんな背景があって、このテーマ独自のリスクがあるようです。

 

物件はどこを見ればいいのか

物件の情報をネットや広告で発見してから内覧すると思うんですが、物件の良し悪し、入居者の入りやすさとか、いろいろチェックが必要です。

間取り、壁、床、天井、収納、電気設備、エアコン、暖房、水回りなどなど、劣化や耐用年数や交換時期をチェックします。

家賃の高い安いに関連する項目をチェック

 

物件の売り価格だけじゃなくて、設備や築年数からそのほかにも発生するかもしれない費用をチェック（いつ壊れるかはわからないが、事前に費用を準備しておく）

 

周りのライバルの賃貸の家賃、間取り、設備、築年数、駅からの距離、駐車場など家賃が同じぐらいの物件数など、飽和状態になってたら入居者が決まりにくい。

あと、駅から離れても整備が新しく（エントランス、オートロックなどなど）、駐車場があれば、同じ家賃ぐらいの築古の駅近よりも新しい物件が有利かもしれません。

 

建物自体の外観や管理状況もチェック

 

区分マンションの大家が入る火災保険

区分マンションを賃貸に出すために、大家側も火災保険に入っていた方がよさそうです。

賃貸物件の火災保険（大家さんが入る保険・借主さんが入る保険） | 日本地主家主協会日本地主家主協会

大家じゃないパターンですが、分譲マンションと賃貸マンションの火災保険の相場は1年１万円ぐらいでしょうか

マンションの火災保険の相場はどのくらいか | 保険の教科書

 

大家が賃貸物件の火災保険に入るのは、建物を守るため、ということでした。借り入れをする場合は火災保険は必須、借り入れがない場合は任意ですが、やっぱり入っていた方がよさそうです。

owners-cb.jp

日本は地震も多いし、北国は冬寒いのでポータルの石油ストーブなんかも室内で使うでしょうし、火災保険は必要ですね。

 

大手の不動産屋さんの自社サイトで物件の検索

ポータルサイトに出す前に、先に大手の不動産屋さんは自社のサイトに物件を載せることもあるらしいです。

だから自分の目利きで割安な物件を見つけるなら自社サイトかもしれません。

note.com

 

大手の不動産屋さんがどこなかのか初心者なのでそもそもよくわかりません。

【ノムコム・プロ】不動産投資、収益物件、事業用不動産の情報サイト

投資事業用不動産 ハウスネットBiz

投資用・収益物件 | 三井不動産リアルティ

不動産投資｜投資用不動産、収益物件なら住友不動産販売へ

 

不動産屋さんが物件を載せる順番の参考のツイートがあってありがたいです。（必ずしも同じ順番とは限らないとは思います）

 

そもそも、良い条件の物件は載せる前に優良顧客に紹介しちゃうとかありそうです。

ポータルサイトで物件の検索

不動産のマンションやアパートを探すのにはネットのポータルサイトが便利です。初めは毎日ポータルサイトを検索して、自分が買いたい物件の条件をしぼったり、比べたりしてました。

 

有名どころのポータルサイトを並べてみました。

アットホーム、札幌市で検索

ホームズ　全国の投資物件で12%以上の利回り

【SUUMO】北海道の不動産情報・不動産売買・住宅情報

賃貸物件一覧｜札幌賃貸連合隊

 

成約の価格をみたいとき

不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）

 

レインズは業者さん向けなので、一般の人は見れないらしいです。レインズの説明（一般媒介契約だと載せる義務はなし）

レインズへの登録は義務なの？仲介業者側の条件と一般人の閲覧について – おうちの教科書